Baufinanzierung: Die eigene Immobilie richtig finanzieren

Was ist eine Baufinanzierung?

Als Baufinanzierung bezeichnet man die von einem Finanzinstitut gewährte Finanzierung, um ein Haus zu bauen oder ein anderes Bauwerk zu errichten. Üblicherweise bieten Banken, Bausparkassen oder andere Kreditinstitute diese Art der Finanzierung an. Die Baufinanzierung wird in der Regel in Form eines Darlehens angeboten. Der Darlehensnehmer muss das Darlehen über einen bestimmten Zeitraum zuzüglich Zinsen zurückzahlen. Die Sicherheit für das Darlehen ist in der Regel eine Hypothek auf das zu bebauende Grundstück.

Es gibt verschiedene Arten der Baufinanzierung. Eine gängige Möglichkeit ist das Baudarlehen. Dabei wird die Finanzierung der Bauphase mit einer langfristigen Hypothek kombiniert. Auf diese Weise hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit der Vereinbarung eines festen Zinssatzes und muss nach Abschluss der Bauarbeiten keine Refinanzierung vornehmen. Eine weitere Möglichkeit ist ein eigenständiger Baukredit, mit dem nur die Bauphase finanziert wird. Nach Abschluss der Bauarbeiten muss der Kreditnehmer eine Umfinanzierung in eine langfristige Hypothek vornehmen.

Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines Darlehens bei Freunden oder Verwandten im Rahmen eines privaten Darlehensvertrags, der auch die Abtretung einer Immobilie als Sicherheit beinhalten kann.

Die Baufinanzierung ist eine beliebte Option für diejenigen, die ihr eigenes Haus bauen möchten. Sie ermöglicht es, die Gestaltung und den Bau der Immobilie selbst zu bestimmen. Auch größere gewerbliche Bauprojekte, wie der Bau eines Einkaufszentrums oder eines Bürokomplexes, können damit finanziert werden.

Der Begriff "Baufinanzierung" bezieht sich speziell auf die Aufnahme von Krediten, um ein Haus zu bauen, wird aber in Deutschland oft synonym mit "Immobilienfinanzierung" verwendet, die sich auf den Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung bezieht – ob zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung, in Kurzform?

Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen. Damit kannst Du Dir Geld leihen, um eine Immobilie zu bauen oder zu renovieren. Du musst das Darlehen über einen bestimmten Zeitraum inklusive Zinsen zurückzahlen. Die Sicherheit für das Darlehen ist in der Regel eine Hypothek auf die zu bauende Immobilie. Bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist und Du schuldenfrei bist, musst Du monatliche Zahlungen leisten. Diese Zahlungen bestehen normalerweise aus einer Zinszahlung an das finanzierende Kreditinstitut und einer Tilgung, also der Rückzahlung eines Teil des Kredits.

Um den Kredit zu sichern, kann es außerdem erforderlich sein, eine Anzahlung zu leisten, Sicherheiten zu stellen oder eine persönliche Bürgschaft zu übernehmen.

Wie läuft die Baufinanzierung im Detail ab?

Wenn du ein Haus kaufst oder baust, fallen zusätzliche Ausgaben an, die so genannten Nebenkosten. Der Kaufpreis der Immobilie plus alle Nebenkosten ergeben die Gesamtkosten.

Die Banken gewähren in der Regel keinen Kredit, der die gesamten Kosten abdeckt. Stattdessen erwarten sie, dass der Käufer einen Teil seiner eigenen Mittel zur Verfügung stellt, um sich an den Kosten zu beteiligen. Diese als Eigenkapital bezeichneten Mittel können aus verschiedenen Quellen stammen, z.B.

• Bargeld
• Bankeinlagen, Bankguthaben
• Geldanlagen in Form von Wertpapieren wie Aktien oder Fonds
• Unbelastete Grundstücke und Immobilien
• Lebensversicherungen
• Bausparverträge

Wenn Du weißt, wie viel Eigenkapital Du hast, kannst Du diesen Betrag von den Gesamtkosten der Immobilie abziehen. Daraus ergibt sich die Summe, die Du als Kredit aufnehmen musst.

Du musst dann bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut einen Kredit beantragen. Um den Kredit zu bekommen, wird die Bank von Dir verlangen, dass Du eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen lässt. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie verkaufen kann, um das geschuldete Geld zurückzubekommen, wenn Du den Kredit nicht zurückzahlen kannst.

Bei der Aufnahme eines Darlehens muss der Darlehensnehmer regelmäßige Zahlungen leisten. Diese Zahlungen werden Kreditraten genannt und dienen der Rückzahlung des Darlehens. Bei herkömmlichen Krediten bleiben diese Zahlungen während der gesamten Laufzeit gleich. Die Höhe der Raten hängt vom Zinssatz ab, der eine Gebühr ist, die der Kreditgeber für die Bereitstellung des Kredits erhebt. Der Zinssatz wird vom Darlehensgeber zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung festgelegt und bleibt in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, die so genannte Zinsbindungsfrist, unverändert. Dieser Zeitraum kann unterschiedlich lang sein, üblich sind jedoch 10, 15 oder 20 Jahre.

Wenn Du einen Kredit aufnimmst, musst Du sowohl die Zinsen als auch den Kredit selbst zurückzahlen. Der Teil der Zahlung, der für die Rückzahlung des Kredits verwendet wird, wird Tilgung genannt. Die Bank berechnet die Höhe der Tilgung anhand des Tilgungssatzes. Dieser Zinssatz wird bei der Aufnahme des Kredits vereinbart, so dass Du weißt, wie viel Du im Laufe der Jahre zurückzahlen wirst. Wenn du möchtest, kannst Du auch zusätzliche Zahlungen auf das Darlehen leisten. Das nennt sich Sondertilgung und kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn Du in Zukunft einen größeren Geldbetrag erwartest, zum Beispiel durch eine Erbschaft, ein Geschenk oder eine Gehaltserhöhung. Hierbei ist es wichtig, die Konditionen für eine mögliche Sondertilgung bereits vor Abschluss des Kreditvertrags zu vereinbaren.

Durch die regelmäßigen Ratenzahlungen verringert sich im Laufe der Zeit die Restschuld des Darlehens. Auch wenn die Immobilie am Ende der Zinsbindungsfrist, die in der Regel zwischen 15 und 30 Jahren liegt, noch nicht vollständig abbezahlt ist, muss der Kreditnehmer die Restschuld zurückzahlen. Dazu nimmt er eine Anschlussfinanzierung auf - idealerweise zu günstigen Konditionen. Diese kann bereits vor Ablauf des alten Darlehens abgeschlossen werden. Bei der Anschlussfinanzierung hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, neue Zinssätze, Tilgungsbedingungen und die Möglichkeit von Sondertilgungen auszuhandeln.

Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Kreditinstitute bieten verschiedene Arten von Immobilienkrediten an. In diesem Abschnitt werden die Vor- und Nachteile der wichtigsten Darlehensformen sowohl für die Erst- als auch für die Anschlussfinanzierung diskutiert.

Annuitätendarlehen

Ein langfristiges Darlehen, bei dem die Zins- und Tilgungszahlungen über einen festen Zeitraum gleich bleiben. Dies ist die üblichste Form der Immobilienfinanzierung.

Vorteile:

• Du kannst das Risiko von Zinserhöhungen während der Festschreibungszeit vermeiden.
• Du weißt, wie hoch Deine monatlichen Zahlungen während der Festschreibungszeit sein werden.
• Je nach Kreditvertrag kannst Du flexible Zahlungen leisten oder nach Vereinbarung zusätzliche Zahlungen leisten.

Nachteile:

• Vermutlich musst Du am Ende der Festschreibungszeit eine neue Finanzierung aufnehmen oder das bestehende Darlehen verlängern.
• Ist die Festschreibungszeit des Zinses kurz, besteht das Risiko, dass die Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie nicht die bei der Refinanzierung anfallenden Kosten decken.
• Die Kreditlaufzeit kann aber auch zu lang und die Rückzahlung zu niedrig sein.

Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen zahlst Du den gesamten Darlehensbetrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit einem festen Zinssatz zurück. Das bedeutet, dass Du am Ende der Laufzeit des Kredits keine Restschuld mehr haben wirst.

Die Vorteile dieser Darlehensart sind u.a.:

• Kein Risiko von Zinserhöhungen während der gesamten Darlehenslaufzeit.
• Konstante monatliche Raten, die die Budgetplanung erleichtern.
• Keine Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung.
• Die Möglichkeit eines teilweisen Zinsnachlasses.

Allerdings gibt es auch einige Nachteile zu beachten:

• Ratenänderungen oder Sondertilgungen sind unter Umständen nicht oder nur unter strengen Auflagen möglich.
• Volltilgerdarlehen werden nur von wenigen Banken angebotenund haben oftmals eine maximale Laufzeit von 20 Jahren.
• Die Rückzahlung erfolgt relativ schnell und kann hohe monatliche Raten erfordern, welche die Einnahmen aus der Immobilie übersteigen.

KfW-Darlehen

Die staatliche KfW-Bank bietet Förderkredite für den Bau und Kauf von Wohneigentum sowie für Modernisierungs- und Energiesparprojekte an. Zu den Vorteilen dieser Darlehen gehören niedrige Zinsen, insbesondere für energetische Maßnahmen, und teilweise Tilgungszuschüsse. Außerdem fallen keine zusätzlichen Zinsen an, wenn die Immobilie mit einer hohen Hypothek belastet ist. Allerdings gibt es auch einige Nachteile, wie z.B. die Zinsbindung nur bis zu zehn Jahren angeboten wird, was zusätzliche Darlehen zu marktüblichen Zinssätzen erforderlich machen kann. Außerdem sind keine Sondertilgungen möglich und bei energieeffizienten Projekten müssen bestimmte technische Anforderungen erfüllt werden, welche die Baukosten bzw. Investitionskosten erhöhen können.

Forward-Darlehen

Ein Anschlussfinanzierungsdarlehen, auch bekannt als Forward-Darlegen, kann bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des alten Darlehens zur Baufinanzierung aufgenommen werden. Dieses Darlehen hat Vor- und Nachteile:

Vorteile:

• Du kannst Dich schon Jahre im Voraus an einen Zinssatz binden und hast Sicherheit für das Anschlussdarlehen.
• Ein Forward-Darlehen kann günstiger als eine Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist sein, falls die Zinsen steigen.

Nachteile:

• Du musst unter Umständen einen höheren Zinssatz zahlen als bei einem sofort beginnenden Darlehen.
• Sinken die Zinsen, muss der Kunde das Darlehen trotzdem zum vereinbarten Zinssatz annehmen.
• Auch die Kredithöhe und die Ratenhöhe müssen Jahre im Voraus festgelegt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Aufnahme eines Anschlussfinanzierungsdarlehens die Möglichkeit bietet, sich den Zinssatz zu sichern und günstigere Konditionen zu erhalten als bei einer Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist. Sie kann jedoch mit einem höheren Zinssatz verbunden sein und erfordert die Festlegung der Darlehenssumme und der Höhe der monatlichen Raten für mehrere Jahre im Voraus.

Wie teuer darf eine Immobilie sein?

Die Kosten für Deine Immobilie hängen von Deinem Budget ab. Um Dein Budget zu ermitteln, musst Du alle Deine Einnahmen und Ausgaben zusammenzählen. Der Betrag, der nach allen Ausgaben übrigbleibt, ist Dein Budget für die Baufinanzierung. Wenn Du über Eigenkapital verfügst, kannst Du Dein Budget erhöhen. Mit unserem Budgetrechner kannst Du herausfinden, wie viel Du Dir für Deine Immobilie leisten kannst und wie hoch Deine monatliche Rate für die Baufinanzierung sein wird.

Wie viel Geld sollte ich monatlich für die Baufinanzierung zur Verfügung haben?

Dein monatliches Budget ist ein wichtiger Faktor für die Höhe der Baufinanzierung, die für Dich in Frage kommt. Als Faustregel gilt, dass Deine monatlichen Zahlungen für eine Baufinanzierung nicht mehr als 35 Prozent Deines Haushaltsnettoeinkommens betragen sollten. Außerdem wird berücksichtigt, wie viel Eigenkapital Du in die Finanzierung einbringen kannst. Dieses Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken, die zwischen 8- 15 % der Gesamtkosten der Immobilie betragen können.

Welche Nebenkosten kommen beim Hauskauf auf mich zu?

Wenn Du ein Haus kaufst, wird Dir der Verkäufer sagen, wie viel es kostet. Leider ist der Kaufpreis nicht der einzige Kostenpunkt, den Du bezahlen musst. Es gibt noch andere Kosten, die Nebenkosten, die Du zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen musst.

Obligatorische Nebenkosten:

Obligatorische Nebenkosten sind Kosten, die in jedem Fall bezahlt werden müssen. Dies können sein:

• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren
• Grundbuchkosten

Flexible Nebenkosten:

Flexible Nebenkosten sind Kosten, die je nach Ihrer spezifischen Situation hinzukommen können. Dies können sein:

• Maklergebühr
• Modernisierungskosten
• Kosten für einen Umzug
• Finanzierungsnebenkosten

Es ist wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie über alle diese Kosten im Klaren zu sein, da sie sich summieren und einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten des Kaufs haben können.

Wie viel Eigenkapital ist bei einer Baufinanzierung nötig?

Das Team von lohnt es sich empfiehlt, mindestens die Kaufnebenkosten, die in der Regel 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, mit Eigenkapital zu finanzieren. Diese Kosten, wie z.B. Notargebühren, sind in der Regel nicht in einem Immobilienkredit enthalten. Der Grund dafür ist, dass es für die Bank keine greifbaren Sicherheiten gibt, die den Kredit absichern. Dadurch erhöht sich das Risiko für die Bank. Um diese Kosten zu decken, kann es notwendig sein, einen zusätzlichen Privatkredit aufzunehmen oder sich Geld von Freunden und Verwandten zu leihen.