Alles, was Du über Immobilienfinanzierung wissen musst!

Was sind Immobilienfinanzierungen und wie funktionieren sie?

Bei der Immobilienfinanzierung geht es um die Beschaffung von Mitteln für den Kauf, die Entwicklung oder die Investition in Immobilien. Zahlreiche Darlehensgeber in Deutschland erlauben es Dir weiterhin, bis zu 100% des Immobilienwerts zu beleihen, solange Du zumindest die Ankaufsnebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer mit Eigenkapital bezahlen kannst.

Um bessere Zinskonditionen zu erreichen, bietet es sich aber zumeist an, nur etwa 80-90% des Kaufpreises einer Immobilie durch die Immobilienfinanzierung eines Kreditgebers zu finanzieren.

Zu beachten ist auch, dass die Finanzierung in der Regel über 25 bis 30 Jahre läuft, wobei in den ersten Jahren ein fester Zinssatz gilt. Man kann sich hierbei für eine Zinsbindung von 5, 10, 20 oder teilweise sogar 30 Jahren entscheiden. Historisch galt: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Gegenwärtig ist es allerdings so, dass in verschiedenen Szenarien eine Zinsbindung von 10 Jahren am günstigsten ist.

Natürlich gibt es verschiedene Arten der Finanzierung, jede mit ihren eigenen Vor- und Nachteilen, die später in diesem Artikel erwähnt werden. Je nach Art der Finanzierung und den spezifischen Bedingungen des Darlehensvertrags müssen die Kreditnehmer eine Anzahlung leisten oder Sicherheiten zur Absicherung des Kredits stellen. Die Finanzierung von Immobilien kann sehr komplex sein und erfordert ein Verständnis der verschiedenen Darlehensarten sowie ihrer jeweiligen Bedingungen und Konditionen. Wer in Immobilien investiert oder ein Haus kaufen möchte, muss verstehen, wie die Immobilienfinanzierung funktioniert, und deshalb sind wir für Dich da.

Anforderungen und Bedingungen der Immobilienfinanzierung

Vor der Beantragung eines Kredits sind insbesondere zwei wesentliche Rahmenparameter zu beachten:

1. Zinssatz: Der Zinssatz für einen Kredit ist der Betrag, den ein Kreditgeber für die gesamte Laufzeit des Kredits verlangt. Er umfasst im Allgemeinen zwei Faktoren - den Sollzins und einen effektiven Jahreszins, der auf der Grundlage des geliehenen Kapitalbetrags berechnet wird. Bei der Suche nach einem Kredit soll man auf den effektiven Zinssatz achten, der alle mit der Bereitstellung des Kredits verbundenen Kosten, einschließlich eventueller Gebühren, berücksichtigt. Wenn Du Dich auf einen festen Zielzinssatz festlegst, bist Du für die Dauer des vereinbarten Zeitraums an diesen Zinssatz gebunden. Dies nennt man Zinsbindung. Übliche Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Je nach Bank können aber auch andere Laufzeiten wie 5, 8, 12, 25 oder 30 Jahre möglich sein.
2. Tilgungssatz: Deine monatliche Zahlung wird maßgeblich von der Tilgungsrate beeinflusst. Diese Rate wird, genau wie der Zinssatz, einmalig festgelegt und gibt an, wie viel du jedes Jahr von deinem Darlehen an die Bank zurückzahlen musst. Eine höhere Rückzahlungsrate kann zu teureren monatlichen Zahlungen führen, aber auch dazu, dass Du Deine Schulden schneller los wirst. Daher kann eine hohe Rückzahlungsrate vorteilhaft sein, wenn man sie sich leisten kann.

Zusammengenommen werden die anfallenden Zinsen und Tilgung auch „Monatsrate“ genannt. Dieser Wert bleibt während Deiner Zinsbindung monatlich stabil. Weil Du Dein Darlehen durch die Tilgung aber kontinuierlich reduzierst, sinkt proportional der Anteil, den die Zinsen an Deiner Monatsrate haben.

Natürlich gibt es zahlreiche Voraussetzungen, die darüber entscheiden, ob man ein Darlehen erhalten kann. Die wichtigsten davon sind die folgenden:

• Dein laufendes Einkommen: Die Aufnahme eines Kredits setzt voraus, dass Du über finanzielle Stabilität verfügst. Das heißt, dein Einkommen sollte so hoch sein, dass es sowohl die Ratenzahlungen als auch Deine normalen Lebenshaltungskosten decken kann. Finanziell verantwortungsbewusste Kreditgeber werden bei der Aufnahme eines Kredits nicht mehr als 35 % Deines gesamten monatlichen Haushaltseinkommens bewilligen. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder eine nachweisliche Erfolgsbilanz als Freiberufler oder Selbständiger kann Deine Chancen auf einen Kredit erhöhen. Es kann jedoch schwieriger sein, einen Kredit zu erhalten, wenn Du einen befristeten Arbeitsvertrag hast, Dich noch in der Probezeit befindest oder erst seit kurzem selbstständig bist.
• Wert der Immobilie: Beim Kauf einer Immobilie übernehmen die Banken in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten, so dass der Darlehensnehmer den Restbetrag aus eigenen Mitteln bezahlen muss. Die Banken bevorzugen auch eine gewisse Form von Eigenkapital des Kreditnehmers, um ihr Risiko zu verringern. Wir von lohnt es sich empfehlen nur Immobilien, die unter dem Preis von vergleichbaren Immobilien liegen. Hierdurch helfen wir Dir, besonders wertbeständige Immobilien zu finden, was die Sicherheit für den Kreditgeber erhöht.
• SCHUFA: Wenn Du bei einer Bank einen Kredit beantragst, wird Deine Kreditwürdigkeit anhand der SCHUFA-Auskunft beurteilt. Je besser Dein SCHUFA-Ergebnis ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Du eine Finanzierung erhältst. Dieser Score wird unter Berücksichtigung Deines bisherigen Zahlungsverhaltens und Deiner bisherigen finanziellen Verpflichtungen berechnet.

Formen der Immobilienfinanzierung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Die gebräuchlichste Form ist das Hypothekendarlehen, das aber je nach Situation unterschiedlich sein kann. Grundsätzlich gilt: Der Darlehensnehmer haftet persönlich für ein Darlehen, das er aufnimmt. Dafür kann er oftmals aber einen hohen Teil des Kaufpreises finanzieren.

Wir beraten Dich gerne in einem kostenlosen Beratungsgespräch, welche Finanzierungsform für Dich am besten geeignet ist. Hier findest Du einige der gängigen Finanzierungsmöglichkeiten in Deutschland:

• Hypothekendarlehen: Eine Hypothek ist ein von einem Kreditgeber gewährtes Darlehen, bei dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Dieses Darlehen ermöglicht es Kreditnehmern, Immobilien zu kaufen oder zu renovieren, und der Kreditgeber ist durch die Sicherheiten abgesichert, falls der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Eine Hypothek ist ein Darlehen, das von einem Kreditgeber gegen eine Immobilie als Sicherheit gewährt wird. Das Darlehen ermöglicht es dem Darlehensnehmer, eine Immobilie zu kaufen oder zu renovieren, und der Darlehensgeber ist durch die Sicherheit geschützt, falls der Darlehensnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät.
• Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform, bei der Du feste monatliche Zahlungen leisten musst. Die Zahlungen umfassen sowohl die Rückzahlung eines Teils des des Darlehensbetrags als auch die Zahlung der Zinsen. Der Zinsanteil kann sich im Laufe der Zeit ändern, aber die monatlichen Raten bleiben gleich. Diese Art der Finanzierung gilt als beliebt und sicher und bietet Flexibilität in Bezug auf die Kreditlaufzeit. Allerdings können die Konditionen nach Abschluss des Kredits unter Umständen nicht mehr angepasst werden. Üblicherweise bleibt nach dem Ende der vereinbarten Zinsbindung noch ein Teil des Darlehens übrig. Dieses muss der Kreditnehmer anschließend an den Kreditgeber bezahlen, indem er beispielsweise seine Kapitalanlage verkauft, oder indem er eine Anschlussfinanzierung abschließt.
• Volltilgerdarlehen: Wie beim Annuitätendarlehen ist bei einem Volltigerdarlehen die monatliche Rückzahlungssumme monatlich stetig. Allerdings entspricht hier zumeist der Zeitraum der Zinsbindung auch dem Zeitraum für die Rückzahlung der vollen Darlehenssumme. Die Rate kann im Laufe der Rückzahlung also nicht variiert werden und somit sind auch Sondertilgungen ausgeschlossen. Diese Finanzierungsform bietet sich also vor allem für Personen mit hohem und stabilem Einkommen an, da diese sich oftmals entsprechend hohe Raten leisten können, die über die Einnahmen aus der Bewirtschaftung einer Immobilie hinausgehen.
• Anschlussfinanzierung: Ein Darlehen, mit dem der Restbetrag einer Schuld nach Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Es ist wichtig, sich rechtzeitig vor dem Ablauf eines Darlehens mit Zinsbindung Gedanken über eine Anschlussfinanzierung zu machen, um sich günstige Konditionen zu sichern und sich nicht unter Druck zu setzen. Hierbei beraten die Finanzierungsexperten von lohnt es sich Dich gerne.
• Bausparsofortdarlehen: Wenn Du für einen Immobilienankauf kurzfristig einen Kredit benötigst und diesen mit einem Bausparvertrag kombinieren möchtest, so bietet ein Bausparsofortdarlehen diese Möglichkeit. Hierbei schließt Du sowohl ein Vorausdarlehen als auch einen Bausparvertrag in Höhe der Darlehenssumme ab. Für dieses Vorausdarlehen fallen nur die Zinsen an, allerdings kann es aber direkt zur Immobilienfinanzierung genutzt werden. Anschließend musst Du einen vereinbarten Betrag für den Bausparvertrag ansparen. Sobald der Bausparvertrag das vereinbarte Sparguthaben erreicht hat, ist er zuteilungsreif und kann direkt zur Tilgung des Vorausdarlehens eingesetzt werden. Den Darlehenszinssatz hierfür wird schon bei Abschluss des Vertrags festgelegt.
• KfW-Förderung: KfW-Darlehen bieten günstige Zinssätze und werden oft als Teilfinanzierung und nicht als Vollfinanzierung gewährt. Da die Konditionen normalerweise günstiger als normale Bankdarlehen sind, wählen viele Kunden diese Variante als Teil ihrer Finanzierung. Je nachdem, welche energetischen Umbau- oder Baumaßnahmen man plant, bietet die KfW unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten an. Dementsprechend variiert auch die Höhe der zur Verfügung stehenden Mittel. Eine KfW-Förderung ist an klare Regeln geknöpft, welche (zumeist klimafreundlichen) Maßnahmen umzusetzen sind. Es kann auch vorkommen, dass die Mittel der KfW-Förderung begrenzt sind und nicht zu jeder Zeit zur Verfügung stehen.
• Eigenkapital: Dies bedeutet die Finanzierung durch eigene Mittel die Dir bereits zur Verfügung stehen, z.B. Sparkonten, Bargeld, Einlagenzertifikate, Bausparverträge, Erlöse aus Erbschaften sowie andere Finanzinstrumente, die sich zum Immobilienkauf einsetzen lassen.

Kosten des Immobilienkaufs und Berücksichtigung bei der Immobilienfinanzierung

Beim Kauf einer Immobilie gibt es mehrere Kosten, die man in Betracht ziehen sollte. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Preises liegt, die Notargebühren, die in der Regel rund 1,5 % betragen, und einige andere kleinere Kosten wie die für die Eintragung ins Grundbuch (ca. 0,5 %). Neben anderen Gebühren werden oftmals auch transaktionsbezogene Maklerprovisionen erhoben, die von Region zu Region variieren. Üblicherweise verlangen die Kreditgeber, dass diese Kosten des Immobilienkaufs vom Käufer aus Eigenmitteln bestritten werden.

Die Wahl der richtigen Finanzierungsform

Mit den richtigen Schritten und einem guten Plan ist es möglich, das perfekte Immobiliendarlehen zu bekommen. So kann es leichter werden, eine Immobilie zu erwerben oder zu behalten. Hier sind einige Schritte, die Du beachten solltest, wenn Du die beste Finanzierungsoption für Dich auswählst:

1. Wie viel Geld Du bereits zur Verfügung hast: Wenn Du eine Baufinanzierung in Erwägung ziehst, ist es wichtig, dass Du Dir über deine aktuelle finanzielle Situation im Klaren bist. Berücksichtige Deine jährlichen Einnahmen und Ausgaben, um Dein Budget zu bestimmen. Bedenke, dass Deine Kreditrate idealerweise 35% Deines Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte, wobei dies von Faktoren wie der Größe Deiner Familie, Deinem Lebensstil und Deinem Wohnort abhängen kann.
2. Über die Zukunft nachdenken: Bei der Planung der finanziellen Ziele ist es wichtig, sich Gedanken darüber zu machen, wann das Darlehen zurückgezahlt werden soll und welche Einnahmen oder Zahlungen in Zukunft zu erwarten sind. Auf diese Weise kannst Du sicherstellen, dass Du genug Geld gespart hast, um alle möglichen Ausgaben zu decken, und Deinen Finanzierungsplan entsprechend anpassen.
3. Bei einer Kapitalanlage kannst Du davon ausgehen, dass Du regelmäßige Mieteinnahmen erwirtschaftest. Allerdings solltest Du berücksichtigen, dass es zu unerwarteten Entwicklungen kommen kann, wie beispielsweise Leerstand oder notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen. Für solche Fälle solltest Du ausreichende liquide Rücklagen haben.

Berücksichtigung des Eigenkapitals:

Ein höherer Eigenkapitaleinsatz kann bei der Kreditvergabe von Vorteil sein. Viele Kreditgeber sind bereit, niedrigere Zinssätze anzubieten, wenn der Kreditnehmer über mehr Eigenkapital verfügt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Kreditgeber einen höheren Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers als Zeichen finanzieller Stabilität und eines geringeren Risikos ansieht.

Gerne stehen Dir unsere Experten kostenlos zur Verfügung, um mit Dir die besten und günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten für Deine Immobilie zu besprechen.

Vergiss nicht, unseren Newsletter zu abonnieren, um jede Woche die lukrativsten Immobilien zu sehen!