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Welche Nebenkosten kommen auf mich zu, wenn ich ein Haus kaufe?
Um das Ziel der eigenen vier Wände zu erreichen, reicht es nicht aus, nur den Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung zu bezahlen. Es ist wichtig, die verschiedenen Ausgaben, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, in Deine Planung einzubeziehen.
Zum besseren Verständnis haben wir die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Kosten in 3 Hauptbereiche unterteilt. Achte bei jedem Immobilienangebot auf die Nebenkosten, da diese sehr unterschiedlich sein können. Eine detaillierte Beschreibung aller Kosten erfolgt weiter unten.
Verpflichtende Kaufnebenkosten
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
Flexible Kaufnebenkosten
- Immobilienmakler / Maklercourtage
- Modernisierungskosten
- Gutachter
- Finanzierung
Laufende Nebenkosten / Betriebskosten
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Heizkosten
- Abfallgebühren
- Wasser und Abwasser
Verpflichtende Kaufnebenkosten
Wenn der Preis für eine Immobilie vereinbart wurde, ist es an der Zeit, die Zahlung zu leisten und die Eigentumsübertragung abzuschließen. Einige Kosten sind obligatorisch und können nicht vermieden werden. In Deutschland zum Beispiel musst Du beim Kauf einer Immobilie die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt bezahlen. Auch die Grunderwerbssteuer fällt an.
Notar- und Grundbuchkosten
Der Höhepunkt des Immobilienerwerbs ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags, um offiziell Eigentümer*in der Immobilie zu werden. In Deutschland ist die Eintragung ins Grundbuch durch einen Notar für die Rechtsgültigkeit des Kaufs zwingend erforderlich, unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt und für alle Käufer einheitlich. Sie werden auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet - etwa 1,5 % des Kaufpreises. Es ist wichtig zu wissen, dass die Notargebühren nicht vom Arbeitsaufwand abhängen und sich nicht erhöhen, wenn zusätzliche Fragen auftauchen. Es ist daher am besten, alle Fragen vor der Vertragsunterzeichnung zu klären.
Bevor Sie ein Haus kaufen, sollten Sie unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Aus dem Grundbuchauszug geht hervor, ob auf dem Grundstück Grundschulden eingetragen sind oder ob Rechte von Privatpersonen, der Gemeinde oder von Nachbargrundstücken bestehen.
Grunderwerbsteuer
Der Grunderwerbsteuerbescheid ist eine der größten Rechnungen nach dem Hauskauf und wird vom Finanzamt erhoben. Sie fällt an, wenn das Eigentum an der Immobilie auf einen neuen Eigentümer*in übergeht. Das Finanzamt berechnet die Steuer, indem es den notariell beurkundeten Kaufpreis mit dem Grunderwerbsteuersatz multipliziert. Um die Grunderwerbsteuer zu senken und Nebenkosten zu sparen, können Käufer*in von Bestandsimmobilien die beweglichen (Heizungsanlagen, Badeinrichtungen, Bodenbeläge, ein Carport, eine Einbauküche, Einbaumöbel und Gegenstände wie Jalousien, Markisen oder eine Kellersauna) und unbeweglichen Bestandteile im Kaufvertrag trennen.
Die Steuer bezieht sich nur auf die Immobilie selbst und auf Einrichtungsgegenstände, die untrennbar mit dem Haus verbunden sind. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und ist daher in Deutschland unterschiedlich hoch.
Der niedrigste Steuersatz liegt in Bayern und Sachsen bei 3,5 %, der höchste in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland bei 6,5 %. Der neue Eigentümer muss die Steuer innerhalb eines Monats, nachdem er den Bescheid vom Finanzamt erhalten hat, bezahlen.
Flexible Kaufnebenkosten
Nicht bei jedem Hauskauf fallen zusätzliche Kosten an, z. B. für Sachverständige oder Makler. Ihr Fachwissen kann jedoch hilfreich sein, um unangenehme Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden, auch wenn Du für ihre Dienste bezahlen musst. Wenn Du Dich für den Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie entscheidest, solltest Du bedenken, dass Du möglicherweise zusätzliche Investitionen für die Modernisierung und Renovierung der Immobilie tätigen musst.
Immobilienmakler / Maklercourtage
Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung durch einen Makler*in verlangt dieser eine Provision, die je nach Nachfrage und Lage in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt. Je nach Bundesland beträgt die Provision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
Am 23. Dezember 2020 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Darin ist geregelt, dass Immobilienkäufer künftig nur noch die Hälfte der Maklerprovision zahlen müssen.
Modernisierungskosten
Beim Kauf einer älteren Immobilie fallen oft sofort Renovierungs- und Modernisierungskosten an. Diese Kosten solltest Du einkalkulieren und nach Möglichkeit in die Finanzierung einbeziehen. Außerdem ist es ratsam, bereits beim Einzug Rücklagen für spätere Reparaturen zu bilden, da manche Schäden erst nach einigen Jahren auftreten können. Durch die Bildung von Rücklagen hast Du die Möglichkeit, auf unvorhergesehene Reparaturen vorbereitet zu sein.
Achte bei der Besichtigung auf das Dach, die Heizung, die Fenster und die Sanitäranlagen. Erkundige Dich nach dem Zustand der elektrischen Leitungen und danach, ob und wann Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.
Wenn Du eine Wohnung kaufst, ist es ratsam, sich nach den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft zu erkundigen. Die Gemeinschaft finanziert die Ausgaben in der Regel über das Hausgeld. Zum besseren Verständnis solltest Du die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft anfordern.
Gutachter
Das Hinzuziehen eines Sachverständigen ist zwar nicht vorgeschrieben, kann aber in verschiedenen Situationen von Vorteil sein, insbesondere beim Kauf eines Altbaus.
Der Experte*in kann die Bausubstanz und den Instandhaltungsstau eines Gebäudes richtig einschätzen. Dies können Bauingenieure, Architekten oder Handwerker sein. Das Gutachten eines Sachverständigen kostet zwar zwischen 500 und 1.000 €, kann Dich aber vor möglichen Problemen und Mehrkosten beim späteren Hauskauf bewahren.
Finanzierung
In der Regel nimmt ein künftiger Eigentümer*in für den Kauf einer Immobilie einen Immobilienkredit auf. Der Käufer*in kann von der Bank verlangen, dass sie zusätzliche Finanzierungskosten wie Zinsaufschläge oder Kontogebühren berechnet, und der Effektivzins gibt Auskunft über die Gesamtkosten des Kredits. Er setzt sich zusammen aus dem Tilgungssatz, der Zinsbindungsdauer, dem Auszahlungssatz und der Anzahl der Zinszahlungen. Er ist obligatorischer Bestandteil jedes Kreditangebots und ermöglicht es dem Kreditnehmer*in, das Angebot mit den niedrigsten Nebenkosten zu vergleichen und auszuwählen. Nicht enthalten sind jedoch Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Schätzkosten oder Kontoführungsgebühren, die die Kreditkosten erhöhen können. Nach der Preisangabenverordnung sind die Banken verpflichtet, alle Kosten transparent auszuweisen. Eine sorgfältige Recherche und Verhandlung kann helfen, zusätzliche Finanzierungskosten zu reduzieren. Gerne begleitet und unterstützt Dich hierbei unser Team von lohnt es sich.
Laufende Nebenkosten / Betriebskosten
Laufende Nebenkosten für eine Immobilie beziehen sich auf die regelmäßigen Kosten, die unabhängig vom ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie anfallen. Dazu gehören Strom- und Wasserrechnungen, Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung sowie Telefon- und Stromgebühren.
Versicherungen
Als Eigentümer*in hast Du ein anderes Schutzbedürfnis als ein Mieter. Der Besitz eines Hauses oder einer Wohnung bringt neue Verantwortlichkeiten und potenzielle Risiken mit sich. Um sich abzusichern, solltest Du ein Abschluss einer Versicherung in Betracht ziehen. Folgende Versicherungstypen könnten interessant für Dich
- Wohngebäudeversicherung
- Elementarschadenversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Hausratversicherung
- Restschuldversicherung
- Berufsunfähigkeitsversicherung
Grundsteuer
Grundbesitz wie Grundstücke, Gebäude, land- und forstwirtschaftliche Betriebe unterliegen der Grundsteuer. In der Regel sind die Eigentümer für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich. Ist die Immobilie jedoch vermietet, kann die Grundsteuer in die Betriebskosten eingerechnet und auf die Mieter umgelegt werden.
Die neue Grundsteuer, die auf den aktualisierten Werten und dem abweichenden Grundsteuermessbetrag basiert, wird ab dem 1. Januar 2025 fällig. Die genaue Höhe der Grundsteuer kann erst nach Feststellung der Grundbesitzwerte ermittelt werden, die voraussichtlich im Herbst 2024 erfolgen wird. Bis zum 31. Dezember 2024 werden für die Berechnung der Grundsteuer noch die Einheitswerte herangezogen.
Heizkosten
Die Höhe der Heizkosten hängt vom Wärmebedarf und von der Art der Heizung ab. Zu berücksichtigen sind auch die Kosten für Bedienung, Überwachung, Reinigung und Wartung der Heizungsanlage sowie der Kostenfaktor Betriebsstrom.
Bei Mietverhältnissen können die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden.
Abfallgebühren
Die Abfallgebühren werden auf der Grundlage des Volumens und der Menge des Abfalls, gemessen an der Größe und Anzahl der Behälter, berechnet. Die tatsächlichen Abfallgebühren sind von Stadt zu Stadt und von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich und können in der Regel auf den jeweiligen Internetseiten eingesehen werden.
Bei Vermietung sind die von den Kommunen erhobenen Müllgebühren voll umlagefähig.
Wasser und Abwasser
Die Kosten für Wasser und Abwasser sind in erster Linie verbrauchsabhängig. Darüber hinaus sind die Kosten für Trinkwasser regional unterschiedlich. Die Gemeinde bestimmt den Preis anhand von Faktoren wie Quelle und Qualität des Wassers und der Infrastruktur des Leitungsnetzes.
Die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entwässerung gehören zu den Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Sie sind Bestandteil der mit der Vermietung der Immobilie verbundenen Kosten.
Bei den Nebenkosten sparen
Um effektiv Geld zu sparen, ist es von entscheidender Bedeutung, im Voraus zu planen und sich realistische Ziele zu setzen, damit es nicht zu einer Umschuldung kommen muss. Plötzliche und unerwartete Kreditaufnahmen können hohe Kosten verursachen. Außerdem ist es wichtig, mögliche Förderungen wie das Baukindergeld der KfW oder Zuschüsse für energetische Sanierungen in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie durch die neue Immobilie einen kürzeren Arbeitsweg haben, können Sie die Umzugskosten unter Umständen steuerlich geltend machen.
Unsere Experten beraten Dich gerne und begleiten Dich Schritt für Schritt zur optimalen Finanzierung.
