Immobilien als Kapitalanlage

Warum in Immobilien investieren?

Bei stabilen Renditen und zunehmenden Mieteinnahmen steigt üblicherweise der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit (Wertwachstum). Das macht Immobilien zu einer potenziell rentablen Anlageoption für diejenigen, die bereit sind, sie über einen längeren Zeitraum zu halten.

Darüber hinaus können Immobilien durch Mieteinnahmen einen positiven Cashflow generieren, der den Investoren ein regelmäßiges Einkommen sichert (laufende Einnahmen).

Investitionen in Immobilien können Investoren daher eine Reihe von finanziellen Vorteilen bieten. Hierzu gehören:

• Der Wert von Immobilien kann im Laufe der Zeit steigen. Insbesondere bei einer relativ hohen Fremdfinanzierung durch eine Bank kann dies zu erheblichen Wertsteigerungen des eingesetzten Eigenkapitals führen. (sogenannter Hebeleffekt).
• Immobilien können einen stetigen Strom von Mieteinnahmen liefern, die ebenfalls zum langfristigen Vermögensaufbau oder zur Deckung Deiner normalen Ausgaben verwendet werden können.
• Investitionen in Immobilien können eine Diversifizierung gegenüber anderen Anlageformen darstellen.
• Verschiedene steuerliche Vergünstigungen wie Abzüge für Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Abschreibungen können einen positiven Einfluss auf Deine Nettosteuerlast haben.
• Immobilien können einen wirksamen Inflationsschutz darstellen, wenn die Mieteinnahmen an den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden und somit in der Regel mit der Inflation steigen.

Wie werden Immobilien als Kapitalanlage genutzt?

Immobilien sind für stabilitätsorientierte Anleger attraktiv, da ihr „Geschäftsmodell“ sehr einfach ist: Eine attraktive Wohnung oder ein schönes Haus in guter Lage findet immer einen Mieter, der eine marktgerechte Mieteinnahme sichert.

Gleichzeitig erleben Anleger in Immobilien nicht laufend sichtbare Wertschwankungen wie beispielsweise im Aktienmarkt, was das Sicherheitsgefühl weiter bestärkt.

Wohnungen und Häuser können als Kapitalanlage genutzt werden, indem eine Wohnimmobilie mit der Absicht erworben wird, ein Einkommen und/oder einen Wertzuwachs zu erzielen.

Üblicherweise geschieht dies durch den Kauf sowie die anschließende Vermietung der Immobilie sowie einen gewinnbringenden Weiterverkauf im Laufe der Zeit.

Eine andere Alternative ist, eine bezugsfreie Immobilie zu erwerben, diese selbst zu bewohnen, und somit die eigene Miete einzusparen. Dies kann sich lohnen, wenn die Zinszahlung niedriger ist als die aktuelle Nettokaltmiete und mittelfristig eine Wertsteigerung erwartet werden kann.

Bestehende Immobilieninvestitionen können übrigens auch als Sicherheit für Kredite oder zur Diversifizierung eines Anlageportfolios verwendet werden. Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Alternativen, indirekt in Immobilien zur Kapitalanlage zu investieren, so wie beispielsweise Immobilienfonds, Exchange Traded Funds (ETFs) und Crowdinvesting.

In diesem Artikel fokussieren wir uns auf die populärste und traditionelle Art der Kapitalanlage bei Immobilien: Den Kauf einer einzelnen Wohnung oder eines einzelnen Hauses mit der Absicht einer Vermietung.

Immobilieninvestitionen in Deutschland: Vor- und Nachteile

Jede Investition hat Vor- und Nachteile. Dies gilt auch für Kapitalinvestitionen im Immobilienbereich.

Wesentliche Vorteile:

• Werthebel durch Finanzierung: Wenn die Nettorendite einer Immobilie höher ist als der Zinssatz des eingesetzten Fremdkapitals, erhöht sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich. Dies kann beispielsweise dazu führen, dass eine Immobilie während eines 10 Jahres Zeitraums zwar nur um 10% im Wert steigt, die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals sich aber um 50% steigert.
• Renditeerwartungen lassen sich rechnerisch genau ermitteln: Investoren stützen sich häufig auf erwartete Renditen, um fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen. Mit den richtigen Daten und Instrumenten ist eine recht genaue Berechnung der zu erwartenden, stabilen Erträge möglich. Für die Berechnung von Finanzdaten bieten wir Euch mit dem Zukunftsrechner ein hilfreiches Tool.
• Absicherung gegen Inflation: Immobilien können eine wirksame Absicherung gegen Inflation sein, da ihr Wert häufig mit steigenden Preisen mitwächst. Hierfür bietet sich der Abschluss eines marktgerechten Index- oder Staffelmietvertrags an. Bei bestehenden Mietverträgen ist auf das Verhältnis der Miethöhe zum lokalen Mietspiegel zu achten.
• Steuerliche Vorteile: Immobilieninvestoren können verschiedene Steuervergünstigungen in Anspruch nehmen, darunter Abzüge für Grundsteuern, Hypothekenzinsen und Abschreibungen. Somit kann der Fall eintreten, dass man auch bei einem Objekt mit einem positiven Nettocashflow am Jahresende in den Genuss von Steuererstattungen kommt.
• Berührbare Assists: Immobilien sind ein physischer Vermögenswert, den die Anleger anfassen und sehen können, was ihnen ein Gefühl von Vertrauen und Einfluss auf ihre Investition vermitteln kann. Durch Modernisierungsmaßnahmen kann durch den Investor außerdem der Wert einer Immobilie erhalten oder sogar gesteigert werden.

Nachteile:

• Jede Anlageimmobilie kann an Wert verlieren, sei es durch abnehmende Beliebtheit des Standortes oder durch mögliche Schäden, z.B. durch den Mieter an der Immobilie selbst, Naturkatastrophen etc.
• Der schnelle und unkomplizierte Zugang zu Liquidität erweist sich als schwierig, da zunächst ein potenzieller und geeigneter Käufer gefunden werden muss. Dies erschwert eine schnelle Reaktion auf plötzliche Marktveränderungen.
• Wenn Investoren eine Immobilie selbst verwalten, müssen sie sich um Probleme kümmern, die mit der Immobilie zusammenhängen. Beispielsweise kann die Heizung ausfallen, es gibt einen Wasserrohrbruch oder der Mieter zahlt die Miete nicht. In diesen Fällen muss sich der Eigentümer*in um eine Lösung bemühen.
• Nicht beeinflussbare Faktoren wie wirtschaftliche, politische und soziale Umstände können einen erheblichen Einfluss auf den Wert von Immobilien haben – beispielsweise Mietregulierung oder Zinssteigerungen.

Was ist vor dem Kauf einer Immobilie zu beachten?

Der Preis einer Immobilie wird weitgehend durch Angebot und Nachfrage bestimmt, wobei der Wert einer Immobilie steigt, wenn die Nachfrage hoch und das Angebot niedrig ist.

Für Verkäufer ist es wichtig, die aktuellen Marktbedingungen bei der Festlegung eines angemessenen Preises für ihre Immobilie zu berücksichtigen, da ein überhöhter Preis dazu führen kann, dass die Immobilie länger auf dem Markt bleibt oder gar nicht verkauft wird. Auch sollten Verkäufer überlegen, ob überhaupt bereits der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Der „Lohnt es sich, zu verkaufen?“-Rechner ermöglicht genau so eine Analyse.

Einige wichtige Punkte, die vor dem Kauf einer Immobilie zu beachten sind:

• Lage: Die Lage einer Immobilie kann einen erheblichen Einfluss auf ihren langfristigen Wert und das Potenzial für Mieteinnahmen haben. Sogar schlechte Immobilien erfahren in besonders guten Lagen regelmäßig ausreichend Nachfrage von Mietern.
• Zustand der Immobilie: Führe eine gründliche Inspektion durch, um festzustellen, ob Reparaturen oder Modernisierungen erforderlich sind und berücksichtige diese Kosten bei der Ermittlung des Gesamtwerts der Immobilie. In unserem Zukunftsrechner berücksichtigen wir übrigens bereits die üblichen statistischen Kosten auf Basis des Baujahrs einer Immobilie.
• Markt- und Objektbedingungen: Kenntnis der Markt- und Objektbedingungen, z. B. Erbbaurechtseinschränkungen oder regulatorische Änderungen, die sich auf Immobilieninvestitionen auswirken können. Hierzu gehören beispielsweise die Mietpreisbremse, der illegale Berliner Mietendeckel sowie Erhaltungssatzungen.
• Angemessener Kaufpreis: Wenn eine Immobilie zur Kapitalanlage statt zur Eigennutzung erworben wird, sollte man besonders darauf achten, dass nicht zu viel bezahlt wird. In der Auswahl der lukrativsten Immobilien zur Kapitalanlage in Deutschland von lohnt es sich findest Du regelmäßig nur Objekte, deren Kaufpreis unter den Angebotspreisen von vergleichbaren Immobilien liegen.

Finanzielle Aspekte der Kapitalanlage

Wenn man in eine Immobilie investieren möchte, ist es natürlich wichtig, finanzielle Faktoren zu berücksichtigen, wie die Höhe des Kaufpreises und die Ergebnisse, die sich aus dem Halten und dem später möglichen Verkauf der Immobilie ergeben.

Die Höhe des Gesamtkaufpreises:

Um ein gutes Geschäft zu machen, sollten die Anschaffungskosten der Immobilie möglichst unter dem Marktwert liegen. Auf diese Weise erhältst Du die maximale Rendite für Deine Investition und zahlst nicht mehr, als die Immobilie wert ist.

Wir von lohnt es sich helfen Dir, die Marktpreise zu ermitteln und unterstützen Dich auch gerne bei Verhandlungen, um den niedrigsten Preis für die gewünschte Immobilie zu sichern. In unserer Auswahl der lukrativsten Immobilien zur Kapitalanlage in Deutschland findest Du wöchentlich neu die besten Wohnungen für den Ankauf, die sich wirklich lohnen.

Leider ist der Kauf einer Immobilie neben dem puren Kaufpreis mit zusätzlichen Ankaufsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren verbunden. Es ist wichtig, die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen zusätzlichen Kosten zu kennen, um ein angemessenes Budget zu erstellen und eine erfolgreiche Transaktion zu gewährleisten. Weitere Informationen findest Du in unserem Artikel zu Ankaufsnebenkosten bei Immobilien.

Laufende Einnahmen einer Immobilieninvestition:

Idealerweise decken die laufenden Nettoeinnahmen aus einer Immobilie zur Kapitalanlage alle laufenden Kosten.

Das bedeutet: Die Mieteinnahmen sind hoch genug, dass auch nach Abzug aller Kosten noch ein laufender, monatlicher Ertrag für Dich übrig bleibt.

Hierzu sollte die Miethöhe möglichst marktgerecht gewählt werden und im Mietvertrag faire Mietanpassungsoptionen festgelegt werden.

Laufende Kosten, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden müssen, umfassen beispielsweise nicht-umlegbare Betriebskosten (z.B. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum oder der WEG-Verwalter), Kosten durch Leerstandsausfall, Instandhaltungsmaßnahmen sowie sonstige Kosten.

Wenn die Vermietung einer Immobilie sofort oder im Laufe der Jahre zu einem positiven Cashflow führen, der alle Kosten deckt und sogar einen Überschuss erwirtschaftet, ist eine Immobilie als Kapitalanlage grundsätzlich interessant.

Gesondert zu betrachten ist die Tilgung, also die regelmäßige Rückführung des von der Bank aufgenommenen Darlehens zum Ankauf der Immobilie als Kapitalanlage. Die Tilgung führt zwar dazu, dass Dir monatlich weniger laufender Cash Flow übrig bleibt, senkt aber langfristig Deine Kredit- und Finanzierungslast und die von Dir zu zahlenden Zinsen.

Insofern sollte die Höhe der monatlichen Finanzierungsbelastung (Zinskosten + Tilgung) klug und individuell gewählt werden. Hierfür bietet sich eine kostenlose Finanzierungsberatung durch unsere Experten an.

Ebenfalls zu beachten sind steuerliche Effekte, wie z.B. steuerliche Abzüge für Grundsteuern, Hypothekenzinsen und Abschreibungen. Je nach Szenario kann der Fall eintreten, dass man auch bei einem Objekt mit einem positiven Nettocashflow am Jahresende in den Genuss von Steuererstattungen kommt. Immobilien unterscheiden sich von anderen Anlagemöglichkeiten dadurch, dass bei einer normalen Strukturierung (ohne Einsatz von UGs oder GmbHs) der persönliche Steuersatz des Anlegers fällig wird, nicht die pauschalen 25% Abgeltungssteuer, die für andere Finanzanlageklassen fällig werden.

Idealerweise lässt Du dich vor dem Kauf eines Immobilie zur Kapitalanlage von einem darauf spezialisierten Steuerberater beraten.

Nettoeinnahmen beim Verkauf der Immobilie

Beim Verkauf der Immobilie gibt es drei wichtige Aspekte zu beachten:

• Der Verkaufspreis: Das ist ganz einfach der Preis, den ein Käufer bereit ist, für diese Immobilie zu bieten. Eine übliche Faustformel in der Immobilienwirtschaft, um diesen vorauszusagen, wenn keine Zinsveränderungen unterstellt werden: Nimm den heutigen Kaufpreis und dividiere ihn durch die Jahresnettokaltmiete. Das ist der Mietpreisfaktor. Wenn Du den Verkaufspreis zu einem späteren Zeitpunkt ausrechnen willst, kannst Du dann die Jahresnettokaltmiete zu diesem Zeitpunkt (z.B. in Jahr 10 der Investition) mit diesem Faktor multiplizieren, um einen ungefähren Verkaufspreis zu berechnen. Natürlich ist dies nur eine sehr grobe Schätzung: Die lokale Marktentwicklung wird in attraktiven, urbanen Zentren positiver sein als in regionalen Teilmärkten, in denen die Bevölkerung abnimmt. Auch kann die zukünftige Zinsentwicklung einen deutlichen Einfluss auf Deinen Verkaufspreis haben.
• Die Vertriebskosten: Hierzu gehören insbesondere die Kosten für eine mögliche Maklerprovision. Mittlerweile ist es in Deutschland üblich, dass ein Makler von einem Verkäufer beauftragt wird und diese die Hälfte der Maklerprovision hierfür bezahlen muss. Je nach beauftragtem Unternehmen liegt diese Hälfte der Provision üblicherweise zwischen 2,5-3,57% des Verkaufspreises, wobei manche Maklerunternehmen wie McMakler trotz guter Leistungen oftmals günstiger als die Konkurrenz sind. Üblicherweise wird eine Maklerprovision nur dann fällig, wenn das Objekt auch tatsächlich einen Käufer findet.
• Die Steuern auf Verkaufsgewinne: Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien erhoben wird. Es handelt sich um die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Vermögenswerts und seinem ursprünglichen Kaufpreis, die vom Staat besteuert wird. Die Höhe der Steuer hängt vom Steuersatz für das betreffende Wirtschaftsgut und von der Einkommensteuerklasse des Steuerpflichtigen ab. Im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen ist die Spekulationssteuer eine wichtige Überlegung bei der Entscheidung, wann eine Immobilie verkauft werden soll, da sie sich erheblich auf die Netto-Gesamtrendite der Investition auswirken kann. Wenn eine Immobilie erst nach mindestens 10 Jahren verkauft wird, oder im Verkaufsjahr und den vorangegangenen beiden Jahren selbst genutzt wurde, fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an, was ein großer Vorteil von Immobilieninvestitionen zur Kapitalanlage sein kann.

Zusammenfassung

Immobilien können sich als Kapitalanlage lohnen, wenn Du die für Dich richtige Immobilie findest und die möglichen Erlöse richtig berechnest. Nur so erfährst Du, ob sich eine Investition in Wohnimmobilien zur Kapitalanlage lohnt oder nicht.

Um dies für Dich zu vereinfachen, findest Du bei lohnt es sich jede Woche die lukrativsten Immobilien zur Kapitalanlage in Deutschland, einen Zukunftsrechner zur schnellen Kalkulation von anderen Immobilien, sowie einen „Verkaufen-oder-Behalten“-Rechner, der Dir sagt, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf gekommen ist.